Kwestia uznania spłaty kredytu hipotecznego za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie od lat budzi rozbieżności w orzecznictwie. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2019 r., za koszt uzyskania przychodu uważa się wyłącznie udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Ustawodawca nie wskazał tam jednoznacznie, czy spłata obciążającego nieruchomość kredytu może zostać zaliczona do kosztów.
Pierwszy nurt orzeczniczy konsekwentnie wyklucza taką możliwość, powołując się na literalną wykładnię przepisu. W wyroku NSA z 13 października 2022 r. (II FSK 361/20) stwierdzono, że koszty spłaty kredytu hipotecznego nie mogą być traktowane jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Podobnie wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z 25 marca 2025 r. (III SA/Wa 177/25), uznając, że spłata pożyczki hipotecznej nie mieści się w katalogu kosztów, o jakich mowa w art. 22 ust. 6d PDOFizU.
Stanowisko to potwierdzają również inne orzeczenia. NSA w wyroku z 14 stycznia 2025 r. (II FSK 486/22) wskazał, że spłata kredytu hipotecznego nie stanowi nakładu na nabyty lokal i nie zwiększa jego wartości. Analogiczne stanowisko zajął WSA w Szczecinie w wyroku z 12 czerwca 2024 r. (I SA/Sz 47/24) oraz WSA we Wrocławiu w wyroku z 9 września 2021 r. (I SA/Wr 471/20). W ocenie sądów, skoro ustawodawca przewidział zamknięty katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu, to nie można rozszerzać go na spłatę zobowiązań zaciągniętych przez osoby trzecie.
Drugi nurt orzeczniczy prezentuje jednak podejście bardziej korzystne dla podatników, opierając się na zasadzie opodatkowania realnego przysporzenia. NSA w wyroku z 5 marca 2025 r. (II FSK 872/22) stwierdził, że przeznaczenie części ceny sprzedaży nieruchomości na spłatę zadłużenia hipotecznego jest kosztem jej zbycia. Podobnie NSA w wyroku z 2 lutego 2024 r. (II FSK 607/21) uznał, że spłata kredytu obciążającego nieruchomość stanowi koszt uzyskania przychodu, ponieważ zmniejsza faktyczne przysporzenie majątkowe podatnika.
Na gruncie tego kierunku sądy akcentują, że nieuwzględnienie spłaty kredytu prowadziłoby do obciążenia podatnika podatkiem od dochodu, którego faktycznie nie osiągnął. NSA w wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (II FSK 219/22) zauważył, że takie podejście oznaczałoby w praktyce częściową konfiskatę majątku, gdyż podatnik musiałby zapłacić podatek od kwoty, która została przeznaczona na spłatę zadłużenia. Analogiczne stanowisko wyrażono w wyroku NSA z 7 lutego 2023 r. (II FSK 1518/20), podkreślając, że różnicowanie sytuacji podatników ze względu na datę nabycia spadku jest nieuzasadnione.
Istotne znaczenie miała nowelizacja ustawy z 23 października 2018 r., która od 1 stycznia 2019 r. rozszerzyła katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu o długi spadkowe. W obecnym stanie prawnym spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę, obciążającego nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia, stanowi koszt zbycia. Spór pozostaje jednak aktualny dla stanów faktycznych sprzed tej daty oraz w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny.
Podsumowując, w orzecznictwie nadal występują dwa konkurencyjne stanowiska. Część sądów, powołując się na wykładnię językową, wyklucza możliwość zaliczenia spłaty kredytu hipotecznego do kosztów. Inne składy akcentują zasadę opodatkowania rzeczywistego dochodu, przyjmując, że spłata zadłużenia stanowi realny wydatek podatnika i powinna być traktowana jako koszt uzyskania przychodu. Ostateczne rozstrzygnięcie zależy więc od okoliczności sprawy i daty nabycia nieruchomości.
